Emissionen runter, Energieeffizienz rauf: Das steht auf der Agenda vieler Vermögensverwalter und Immobilienbesitzer. Das E in ESG und damit die Umweltverträglichkeit von Immobilien spielt eine zentrale Rolle bei der Erreichung der Klimaziele und beeinflusst den Vermögenswert unmittelbar. Gesetzliche Vorgaben wie EU-Taxonomie, SFDR und auf nationaler Ebene die CO2-Abgabe, erhöhen gemeinsam mit gestiegenen Anforderungen von Investoren und Mietern den Druck für Gebäudesanierung im Bestand. Das erkennt auch die Bundesregierung und verabschiedet zum Jahresbeginn neue Förderprogramme, die klimaneutrales Bauen und Sanieren künftig unterstützen. Das ist auch dringend nötig, wenn bis 2033 der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands mindestens dem Niveau der Gesamtenergieeffizienzklasse D entsprechen soll. 2021 sah es auf diesem Weg noch düster aus, denn 45% der Wohngebäude wiesen die niedrigeren Klassen F, G oder H auf.

Doch wie werden Bestandsgebäuden umweltfreundlicher? Bei der Gebäudesanierung sind Energieeffizienz, Wasserverbrauch und Abfallmanagement die entscheidenden Stellschrauben, um den Emissionsausstoß und damit den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren. In diesem Artikel stellen wir 16 Maßnahmen für die Umsetzung des E’s in ESG vor.

Energieeffizienz und Emissionsreduktion

Die gute Nachricht zuerst: Der Primär- und Endenergieverbrauch ist über alle Sektoren hinweg seit einigen Jahren rückläufig. Der Anteil erneuerbarer Energieträger steigt seit den 90er Jahren kontinuierlich an, aber zu langsam, um die vorherrschenden fossilen Energieträger Öl und Gas abzulösen. Die Konsequenzen machen sich in der anhaltenden Energiekrise nicht nur im Geldbeutel schmerzhaft bemerkbar, sondern auch beim Blick auf den Emissionsausstoß. Eine energetische Gebäudesanierung mit dem Ziel, die Energieeffizienz zu verbessern und Emissionen zu reduzieren, steigert die Umweltfreundlichkeit und damit auch die ESG-Performance. Das erhöht den Vermögenswert und die Immobilie bleibt langfristig attraktiv für Mieter und Käufer.

Mit diesen Maßnahmen kann die Energieeffizienz verbessert und der Emissionsausstoß gesenkt werden:

  • Verbesserte Dämmung: Die Installation einer effizienteren Isolierung in Wänden, Dächern und Böden kann dazu beitragen, die Heiz- und Kühlkosten zu senken und den Energieverbrauch zu senken. Experten zufolge kann eine gut gedämmte Fassade den Energieverbrauch um bis zu 18% senken.

  • Erneuerbare Energieträger: Die Installation von Sonnenkollektoren oder Windturbinen auf dem Gebäude kann saubere, erneuerbare Energie erzeugen, den Bedarf an fossilen Brennstoffen und damit CO2-Emissionen reduzieren.

  • Energieeffiziente Belüftung und Heizung: Der Anteil von Raumwärme am Endenergieverbrauch von Wohngebäuden lag 2021 bei 80 %. Bei Nichtwohngebäuden lag der Anteil immerhin noch bei 71% (mehr dazu im Gebäudereport 2023). Die Installation hocheffizienter Heiz- und Kühlsysteme kann den Energieverbrauch und die Emissionen reduzieren. Im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung eignen sich dafür je nach Gebäudetyp und Lage z.B. geothermische Systeme, Luft- oder Erdwärmepumpen.

  • Abgedichtete Fenster: Der Einbau von Fenstern mit hocheffizientem Glas, Rahmen und Dichtung reduziert den Wärmeverlust im Winter und den Wärmegewinn im Sommer.

  • Energieeffiziente Beleuchtung: Der Austausch herkömmlicher Glühbirnen durch LED-Beleuchtung kann den Energieverbrauch senken.

  • Intelligente Gebäudemanagement-Systeme: Der Einfluss der technische Gebäudeausstattung ist nicht zu unterschätzen, eine Optimierung der Betriebszeiten z.B. durch Anpassung an die tatsächliche Gebäudenutzung kann große Wirkung haben. Dabei hilft die Installation von automatisierten Gebäudemanagement-Systemen, die Heiz-, Kühl-, Beleuchtungs- und Lüftungsanlagen optimieren und den Energieverbrauch senken.

Welche konkreten Maßnahmen für ein Gebäude am besten geeignet sind, hängt u.a. von Nutzungsart, Lage und Lebenszyklus-Status ab. Die Lage des Gebäudes ist nicht nur wegen den verfügbaren Möglichkeiten für erneuerbare Energien relevant, sondern z.B. bei Bürogebäuden auch in Hinblick auf die Mobilität. Wählen die Nutzer:innen primär das Auto für die Anfahrt, entstehen auch dabei Emissionen, die den Fußabdruck beeinflussen.

Für die Wahl der passenden Maßnahmen ist außerdem zu bedenken, dass für eine positive Klimabilanz nicht nur potentiell eingesparte Energie und CO2-Emissionen im Betrieb relevant sind, sondern eine ganzheitliche Betrachtung: Wie sehen Energieverbrauch und Emissionen während Herstellung des Energieträgers aus? Wie viel wird während des Gebäudelebenszyklus für Reparaturen, Modernisierungen und schlussendlich Abriss und Entsorgung anfallen?

Wassermanagement

Der bewusste Umgang mit Wasser ist fester Bestandteil auf dem Weg zum nachhaltigen Gebäudebetrieb. Allein in deutschen Privathaushalten liegt der tägliche Trinkwasser-Verbrauch bei 130 Litern pro Kopf. Der Wasserverbrauch in Hotels, Industrieanlagen und Hotels liegt weit höher. Angesichts dieser Ausgangslage deckt ein durchdachtes Wassermanagement einige Einsparpotentiale auf. Diese sechs Maßnahmen können den Verbrauch optimieren:

  • Wassereffiziente Geräte: Der Austausch alter, ineffizienter Geräte durch zertifizierte, wassersparender Geräte kann den Verbrauch reduzieren und die Effizienz verbessern.

  • Armaturen mit geringem Durchfluss: Die Installation von Duschköpfen, Toiletten und Wasserhähnen mit geringem Durchfluss kann den Wasserverbrauch erheblich reduzieren.

  • Regenwassernutzung: Das Sammeln von Regenwasser und dessen Verwendung für nicht trinkbare Zwecke wie Bewässerung oder Toilettenspülung senkt den Bedarf an kommunalem Wasser.

  • Grauwasserrecycling: Die Zweitverwendung von Grauwasser aus Waschbecken, Duschen und Waschmaschinen für nicht trinkbare Zwecke, wie z. B. Bewässerung, kann den Wasserverbrauch reduzieren und die Effizienz verbessern.

  • Begrünung: Die Installation trockenheitsresistenter Pflanzen und der Einsatz effizienter Bewässerungssysteme (z.B. mit Regenwassernutzung oder Wiederverwendung von Grauwasser) senkt den Wasserverbrauch für Bewässerung.

  • Monitoring und Wartung: Die regelmäßige Überwachung und Reparaturen von Lecks in den Sanitärsystemen des Gebäudes vermeidet Wasserverschwendung.

Abfallmanagement

Ein verantwortungsbewusster Umgang mit Abfall und die Reduzierung der Abfallmenge schont die Umwelt. Zudem wirkt sich nachhaltiges Abfallmanagement positiv auf die ESG-Performance eines Gebäudes aus und Daten aus der Abfallentsorgung sind Bestandteil des ESG-Reportings. Zur Optimierung kommen je nach Gebäudetyp und Nutzungsart folgende Maßnahmen in Frage:

  • Kompostierung: In Wohngebäuden kann ein Kompostierungssystem für biologische Abfälle die Abfallmenge reduzieren und das Bewusstsein für eine natürliche Kreislaufwirtschaft schärfen.

  • Abfallreduzierung: Bewohner:innen und Mitarbeiter:innen können aktiv dazu ermutigt werden, Abfallmenge zu reduzieren z.B. Reduzierung von Verpackungsmüll oder die Verwendung von wiederverwendbaren Behältern.

  • Recyclingprogramme: Die Einführung von Recyclingprogramme für Artikel wie Möbel, Elektronik und Baumaterialien kann die Abfallmenge reduzieren und den nachhaltigen Umgang mit Ressourcen fördern.

  • Baustoffrecycling: Der Einsatz von Recyclingbeton oder -stahl bei Bau- und Renovierungsprojekten senkt die grauen Emissionen eines Gebäudes und trägt zur Einsparung primärer Rohstoffe bei.

Die Gebäudesanierung im Bestand zahlt sich aus

Was allen drei Stellschrauben zugrunde liegt, ist ein verantwortungsbewusster, nachhaltiger Umgang mit den vorhandenen Ressourcen. Dabei ist es entscheidend, dass alle Beteiligten – Asset Manager, Besitzer, Facility Manager und Gebäudenutzer:innen – zusammenarbeiten und gemeinsam an der Steigerung der Gebäudeeffizienz arbeiten. Denn die Optimierung von Bestandsgebäuden zahlt sich nicht nur durch einen wertvollen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele aus: Vermögensverwalter profitieren außerdem von Wertsteigerungen grüner Assets. Die europaweit steigende Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden begünstigt ESG-konforme Projekte und sichert attraktive Miet- und Verkaufspreise gleichermaßen wie Kapitalanlagen von Investoren. Angesichts dieser Perspektive sind heutige Investitionen in die Gebäudesanierung eine Investition in die Zukunft, die sich garantiert auszahlen wird.

Wählen Sie immer die passenden Maßnahmen für Ihre Assets.

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