Der Berliner Immobilienentwickler Kauri Cab setzt mit zukunftsträchtigen Konzepten für Wohn- und Arbeitswelten neue Standards für die Quartiersentwicklung und steuert seit Anfang 2020 das Projektcontrolling mit Alasco. Im Interview sprechen Luca Bauernfeind, Managing Partner, und Christian Darge, verantwortlich für das Projektcontrolling, mit uns über das aktuelle Projekt “The Hub”, die Rolle der Digitalisierung und den Einsatz von Alasco im Projektalltag.

Herr Bauernfeind, gemeinsam mit Ihrem Partner Invesco entwickeln Sie derzeit “The Hub”. Das Projekt zeichnet sich zum einen durch die immense Größe aus, bemerkenswert ist jedoch vor allem das integrative, nachhaltige Konzept. Welche Visionen haben Sie für die Gewerbeimmobilien von morgen?

LB: Ziel von “The Hub” ist ganz klar, zukunftsfähige Arbeitswelten zu schaffen. Wir merken, dass die Pandemie und damit verbunden das Thema Home Office, die Art, wie wir arbeiten, extrem verändert hat. Um das Office attraktiv zu machen, muss man den Mitarbeiter:innen heute deutlich mehr anbieten. In der Praxis bedeutet das, dass wir die Gestaltung der Gebäude nicht nur am Mieter orientieren, sondern an den tatsächlichen Nutzer:innen. Der War for Talents spielt auch in der Projektentwicklung eine Rolle, denn Mehrwert für Mieter können wir nur bieten, indem wir uns um die Interessen jedes Einzelnen bemühen und den Menschen in den Mittelpunkt rücken. Dafür müssen wir in der Lage sein, Projekte flexibel zu steuern. Da passt Alasco sehr gut dazu.

Was macht eine gelungene Quartiersentwicklung aus?

LB: Idealerweise bildet man bei der Quartiersentwicklung die Stadt durch eine Mischung aus Arbeiten und Wohnen nach. Das bedeutet, dass bei Gewerbequartieren Gemeinschaftsflächen eine wichtige Rolle spielen. Und zwar nicht nur innerhalb eines Objekts in Form von Gemeinschaftsräumen für die Mitarbeiter:innen, sondern auf Quartiersebene. Es muss Orte geben, an denen sich Menschen außerhalb ihrer Arbeit begegnen können, sei es beim Sport, an einer Kochstelle oder in Musikräumen. Der soziale Aspekt wird einen immer größeren Einfluss haben. Bei “The Hub” bedeutet das auch, dass wir in der Planung den gesamten Bezirk betrachten und z.B. Frei- und Gemeinschaftsflächen nicht nur für Nutzer:innen, sondern auch für die Anwohner:innen um das Quartier herum planen. Mit diesem integrativen Ansatz erfüllen wir automatisch einige der sozialen Kriterien von ESG.

Wie werden ESG-Kriterien bei “The Hub” noch berücksichtigt?

LB: Die Energieversorgung des Quartiers wird über erneuerbare Energien abgedeckt. Beim Thema Energie spielt Low-Tech eine zentrale Rolle. Zwar setzen wir auf smarte Datenverarbeitung, um z.B. physikalische Effekte zu nutzen oder Einsparpotentiale aufzudecken, aber wir entwickeln keine High-Tech-Gebäude, die keinen menschlichen Eingriff mehr zulassen. Ziel sind hocheffiziente Gebäude, die einfach zu bedienen sind und dabei so wenig Technologie wie nötig einsetzen. Die barrierefreie Nutzung eines Objekts zählt genauso zu den S-Kriterien wie die gemeinschaftliche Nutzung des gesamten Quartiers.

Wir sehen uns auf jeden Fall als digitale Vorreiter. Genau wie in der Projektentwicklung setzen wir überall dort auf Digitalisierung, wo es sinnvoll ist.

Luca Bauernfeind, Managing Partner

Seit Anfang 2020 nutzen Ihre Projektteams Alasco. Welchen Stellenwert hat die Digitalisierung für Kauri Cab in Hinblick auf interne Prozesse?

LB: Wir sehen uns auf jeden Fall als digitale Vorreiter. Genau wie in der Projektentwicklung setzen wir überall dort auf Digitalisierung, wo es sinnvoll ist. Dabei fällt eines immer wieder auf: Nicht jeder analoge Prozess ist einfach ins Digitale zu übersetzen. Wenn man aus einem analogen Prozess einen schlechten digitalen Prozess macht, ist nichts gewonnen. Daher ist unsere Philosophie: Digitalisierung nicht um jeden Preis, sondern an den richtigen Stellen eingesetzt.

Wie hat sich der Projektalltag durch digitale Prozesse verändert?

LB: Wir haben früher Excel genutzt und im Vergleich dazu sind die Prozesse heute wesentlich einfacher und zuverlässiger. Alleine bei Freigabeprozessen ist es mit Alasco viel einfacher, länderübergreifend zusammenzuarbeiten, wenn alle Unterlagen digital abrufbar und Fristen auf einen Blick sichtbar sind. Gleiches gilt für Unterschriftsprozesse.

CD: Einer der größten Vorteile, die wir durch Alasco erleben ist, dass man die Projektunterlagen problemlos hochladen kann. Alle Projektbeteiligten können gleichzeitig auf denselben Wissensstand zugreifen. Das ist ein riesiger Vorteil, vor allem beim Controlling großer Projekte wie dem Havelufer Quartier oder “The Hub”. Je größer ein Projekt ist, desto mehr Beteiligte gibt es, die über denselben Kenntnisstand verfügen müssen. Dabei ist ein Tool wie Alasco unverzichtbar, weil es Abläufe transparent macht.

Sobald ich morgens im Büro angekommen bin, öffne ich mittlerweile als erstes Alasco und prüfe, ob alle dringenden Freigaben erledigt wurden. Alasco ist die Basis der täglichen Arbeit und begleitet uns durch alle Projektphasen.

Christian Darge, Projektcontrolling

Grundriss

Grundriss des Quartiers

Bildrechte: E2A Piet Eckert und Wim Eckert Architekten

Konzept mit Gebäudeaufteilung

Bildrechte: E2A Piet Eckert und Wim Eckert Architekten

Luftaufnahme vor Baubeginn

Luftaufnahme des Areals vor Baubeginn

Quelle: C4C, Foto: Thomas Rosenthal

Wie nutzen Sie Alasco für das Projektcontrolling?

CD: Sobald ich morgens im Büro angekommen bin, öffne ich mittlerweile als erstes Alasco und prüfe, ob alle dringenden Freigaben erledigt wurden. Alasco ist die Basis der täglichen Arbeit und begleitet uns durch alle Projektphasen. Ziel ist es, sämtliche Unterlagen, die mit Beauftragungen, Kosten, Rechnungen oder Planungsleistungen zu tun haben, in Alasco abzulegen und für alle Projektbeteiligten verfügbar zu machen. Dabei hilft es uns, dass wir die Rollen individuell zuschneiden können und so z.B. Wirtschaftsprüfer direkt zugreifen und Rechnungen downloaden können. Das ist hervorragend. Die Freigabeprozesse zeigen uns außerdem, bei welchem Mitarbeiter ein Prozess wie lange dauert. In der Vergangenheit hatte man oft das unbestimmte Gefühl, dass gewisse Arbeitsschritte zu lange dauerten, so dass Skonti nicht rechtzeitig gezogen wurden. Jetzt kann man transparent nachverfolgen, wie ein Prozess abgelaufen ist. Das hat direkte Auswirkungen, indem wir jetzt z.B. Skonti ziehen können. Ein weiterer Mehrwert ist, dass wir die interne Rechnungsprüfung über Alasco abwickeln. Die Rechnungen gehen zum Großteil digital bei uns ein und landen automatisch in Alasco. Das Rechnungsvolumen hängt natürlich stark vom jeweiligen Projekt ab, aber bei mehreren hunderten Rechnungen im Monat spart diese Automatisierung enorm Zeit in der Bearbeitung.

Das bedeutet, Alasco ist für Sie die Steuerungszentrale, um die Prozesse datenseitig im Griff zu behalten, aber auch, um innerhalb des Teams die Prozessgeschwindigkeit zu erhöhen.

CD: Genau. Alasco ist unser zentrales Tool, um sämtliche Prozesse zu verschlanken und Gewinnoptimierungen zu erzielen. Schwachstellen in der Prozessstruktur können wir viel leichter aufdecken und entsprechend gegensteuern. Dazu kommt, dass die Zusammenarbeit mit Alasco hervorragend ist. Nahezu perfekt, denn wir werden bei der Entwicklung neuer Module mit eingebunden und bekommen Demos gezeigt. Sämtliche Kritikpunkte werden aufgenommen. Die Zusammenarbeit ist sehr eng.

Zum Abschluss bitte noch ein kurzer Blick in die Glaskugel: Kauri Cab arbeitet schon sehr digital und viele Prozesse laufen automatisiert. Sehen Sie in den nächsten Jahren dennoch Veränderungen auf das Projektcontrolling zukommen?

CD: Im Projektcontrolling geht der Trend meiner Meinung nach zu noch mehr Echtzeitdaten und Adhoc-Analysen. Die bewährte Drei-Jahres-Planung wird es zwar vermutlich noch geben, aber nicht mehr mit diesem Stellenwert. Die Ad-Hoc-Kurzfrist-Analysen werden in den Fokus rücken, um schneller auf Veränderungen reagieren zu können.

Vielen Dank für das Interview!

Lucas Bauernfeind

Luca Bauernfeind
Managing Partner | Kauri Cab Management GmbH

Christian Darge

Christian Darge
Projektcontrolling | Kauri Cab Management GmbH

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